股市与楼市不是跷跷板 股市未必会给楼市降温

   有一些常识在左右我们的判断，以至于很多人不愿面对现实。比如，股市与楼市是跷跷板，股市热必然导致楼市冷。

    其实未必。今年以来，股市以比去年更大的热情上涨，同期的房地产数据告诉我们，楼市同样很热。今年一季度，全国70个大中城市房价同比上涨5.6%，环比上涨0.3%。其次，从供给角度看，今年一季度房地产行业新开工面积、在建面积、土地购置面积同比均有下降，土地紧缩政策短期内不利于房价下挫。最近，重庆等城市的房地产市场急剧升温，商品房成交量逼近历史新高。虽然北京一至四月成交量下降，比去年同期下降将近一倍，但一季度全市热点板块住宅房价平均售价已升至10145.94/平方米，与去年同期相比，上涨达到28.6%！以上经媒体披露的数据与笔者的调查契合，近来几乎问了遇到的所有房地产从业人员，回答都是生意好做，而很多资金都来源于从股市撤出的老股民，股市财富的外溢效应初步显现。

    经验主义的判断有可能使我们对市场作出错误判断，进而丧失对于宏观基调的准确把握。曾经有学者提出，与其兴楼市，不如旺股市，因为股市资金投入实体经济，而楼市的兴旺会使中国经济对房地产更加依赖更加上瘾。很可惜，事实告诉我们，市场不是牵线木偶，想让他往哪个方向走就往哪个方向走。如果市场告诉企业与投资者，购置房地产仍然是一笔好买卖，没有人会愿意错过赚钱的机会。

    实际上，在流动性泛滥以及币值被低估的整体金融环境下，楼市与股市从来就不是一个此消彼涨的关系，而是风助火势、越烧越旺。1988年，东京证券交易所的股票市值是纽约证券交易所的1.5倍，1989年东京黄金地段帝国大厦的地价就超过了加利福尼亚所有房地产的价值，一个东京市的地价可以买下整个美国。股市不仅不会给楼市降温，反而会催热楼市。

    从微观角度来说，股市上升确实会分流一部分楼市资金，如人们津津乐道股民抵押房产炒股的事情。但在资产价格普遍上升的情况下，加息意味着人民币处于通胀通道和境外资产的进入，为了对冲人民币可能的贬值趋势，实物资产品种必然受追捧。这就是周洛华先生所说的加息助推房价的原因，谢国忠预言楼市崩盘，但高盛、大摩、雷曼等机构却狂扫楼盘，对房地产市场信心不减。其实，从房地产市场限外令出台之后，外资并未放弃对房地产市场的追逐。近来对A股市场大表担忧的某位香港商界泰斗级人物，在内地的房地产市场收获极丰，在H股市场对于国企蓝筹股的低价认购也使他成为中国企业上市的最主要受益者之一。

    成熟市场通常表现为通胀无牛市，但我国却股市楼市双涨。原因在于，我国的实体经济数据向好，由于我国劳动者的工资与社会保障远落后于GDP与国家财富的增长速度，加上较低的资源价格，企业还是能够轻松盈利。

    汇率上升意味着在国际范围内人民币被低估，这与利率所反映出的趋势刚好相反，人民币在内外两方面都得不到准确估值。但就投资而言，汇率的上升毫无疑问会吸引更多的国内外资本进入中国市场逐利。

    另一方面，受到政策威胁的股民尤其是对熊市心有余悸的老股民们追求落袋为安的心理比较普遍，他们在投资手段有限的情况下，回到楼市改善住房并进行长期投资成为他们吸取以往股市教训的主要方法。

    因为股市热而冷落楼市，会产生严重的负面影响。一是楼市矛盾累积，政府错失改革良机。这方面已有端倪，今年1到4月，北京全市完成房地产开发投资394.7亿元，比去年同期增长11.6%，同比增幅回落8.7个百分点。其中经济适用房完成投资3.6亿元，下降了59.6%。更可怕的可能性是，由于楼市与股市齐涨，货币市场方面左右掣肘，政府可能出台严厉的货币紧缩政策把楼市与股市一锅端，而不是以提高社会保障等方式让民众分享经济发展红利，也不是通过扩大投资渠道使资本市场更为通畅。