房地产行业正在进入政府深度介入期

 

　大凡历史分期都是以重大的事件为标志的。2003年6月5日，中国人民银行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）。自此以后，中央政府从未改变对房地产业宏观调控的决心和步伐。

　　实行产业新政，既是房地产业不断发展壮大走到今天的逻辑必然，也是实践科学发展观，对过去十几年来房地产业发展实践反思的结果。正如全社会所热切关注的，近年来房地产业出现了供给结构失调、价格高涨等市场扭曲的“异化”倾向。房地产市场发展的经历验证，一味地强调完全由市场来配置资源，排斥必要的政府干预是行不通的。在现今中国房地产市场的状况下，需要政府较深度的介入。

 

清华大学房地产经营与创新总裁高级研修班

　　在历史上，二战后美国经济实行了“罗斯福新政”，欧美发达国家纷纷仿效，带来了战后西方经济增长的黄金时期。在现时的中国，虽然我们要以市场经济替代过去的计划经济体制，但这并不意味着对国家经济职能的否定。从房地产业来说，随着国家宏观经济调控政策和措施的逐步深化，几年来关于房地产业运行体制和产业政策取向的争论，可以说已经尘埃落定，房地产新的时期已经到来。

　　地产新时期的特征

　　已经开始的房地产新时期，与过去十几年来房地产的发展相比，其不同之处，归纳起来主要有以下几点：

　　一是从结构、价格的自发形成到调整干预的引入。可以说，从1993年前后对房地产投资的严厉打压到本轮调控政策出台为止，十几年来中国房地产市场基本上奉行的是市场自主调节，商品房的供给结构和交易价格自发形成。政府部门除了在城市发展规划和土地出让上对项目开发进行相关指标控制外，项目的市场定位和价位均由开发商来自主确定。

　　二是从一味扩大需求、投资到控制住房消费导向。1996年暑期前后，中央政府明确了要把住宅建设和消费作为国民经济新的增长点和新的消费热点的政策导向。1998年以后，国家一直把住宅作为扩大内需的重点，从税费、信贷和土地等方面提供优惠政策，支持房地产业投资和需求的快速增长。

　　三是从大力引进房产外资到控制热钱进入炒房。自上世纪80年代初开始，特别是新世纪以来随着中国加入WTO建筑行业相关条款承诺的兑现，再加上地方政府招商引资力度的不断加大，外资进入中国房地产业经历了一个由相对封闭到逐步宽松再到逐步紧缩的变化过程。

　　四是从推进住房商品化向强调社会保障的转变。在全国城镇，始于1992年的城市住房制度改革以住房商品化为导向。但目前，强调住房保障的作用则是政策的主旨。

　　五是从粗放型的扩张发展向集约协调模式过渡。上世纪80年代下半期，出现于海南等地疯狂圈地、非法集资、炒卖楼花的情形人们还记忆犹新，虽然在1993年的宏观调控中被压制，但是自此多年以来的中国房地产并没有真正从粗放型的扩张发展模式里摆脱出来。

　　支撑房地产新时期的主要理念

　　房地产“新政”的实行，既是一种理论的实践，更是对一种思想的认可。主导经济发展实践的各个思想流派的争论，反映在现实中国房地产尤其是住宅产业上，集中表现在是自由放任的市场，还是政府干预的市场。

　　反对政府干预者把经济学上新老自由主义的主张引进来，否认政府对房地产住宅市场的干预，主要表现在对近年来中央政府一系列调控措施的否定，包括“万言书”和借助媒体的发难。他们信奉的是萨伊定律“需求创造其自身的供给”所反映的古典经济学思潮，把特例当成了惯例。赞成政府干预者借助于凯恩斯主义经济学的理论思想，主张有调节的市场经济，赞成者认为中央政府对房地产住宅市场的适度干预是应该的，也是必不可少的。

　　总之，正如凯恩斯讲过的，古典经济学“主要是（但不完全是）关于个别商业企业和个别工业的经济学”，它不能很好地解决像房地产特别是住宅业这样关系国计民生的宏观层面的问题，而房地产业所需要的“经济学的艺术，不仅考察一种活动或政策的直接影响，而且还要考察其较长时期的影响；不仅探寻该政策对某一团体的影响，而且探寻它对所有团体的影响。”这正是“新政”所依据的理论基础。

　　新时期房地产业政策的初步建议

　　进入房地产新时期需要我们做出一系列的调整，其中最主要的是在认识、政策、理论和制度诸方面进行变化和创新，出台与其相适应的配套措施。

 

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　　第一，对新发展时期的特点要有清醒的认识。现阶段的中国房地产业，经历着从以往的状态向新时期的转变过程。变化了的产业情况需要我们新的对策和工作，否则就是宋襄公式的态度。

　　第二，确立一个正确的房地产业政策。从房地产业的经济层面讲，中国房地产作为现时期国民经济的一个支柱产业，需要一个清晰明确又便于操作的产业政策，这是近年来随机出台的调控政策措施所不能替代的。在这方面，日本和法国的以往经历可供我们借鉴。

　　第三，城市住房制度的深化创新。这是从住宅产业政策的政治层面讲问题，众所周知，占房地产业绝大部分的住宅业不是一个纯粹的经济问题。我们需要一个系统的和有效率的城市职工住房制度体系。

　　第四，强调理论和舆论的历史性责任。理论是人们对主、客观世界运动规律认识的结晶，房地产经济理论是产业发展实践的经验总结。多年来的中国房地产业发展上的工作偏差、言论混战、思想混乱和政策不稳定，和我们现时期房地产业的理论不成熟不无关系。

　　（作者为天津市房地产经济学会副秘书长、天津市房地产市场专家咨询委员会委员）

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